內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)受外資青睞 合作開發(fā)是趨勢

   　3日在上海舉行的全球商業(yè)地產(chǎn)大會上，日本三菱商事（中國）有限公司新產(chǎn)業(yè)開發(fā)事業(yè)部郭楠說，他們正負責天津濱海區(qū)一個地下一至四層的商業(yè)物業(yè)的招商、運營和管理。該項目由三菱商事與陽光股份（000608）的合資公司負責，其中，三菱商事?lián)碛?5%的股權(quán)，未來這一比例將縮減至50%。

　　上述人士透露，三菱商事未來將繼續(xù)以合作方式在內(nèi)地展開業(yè)務，主要業(yè)務集中在商業(yè)招商、運營和管理，暫不考慮在一級市場拿地。

　　同樣看好內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)前景的，還有日本零售業(yè)巨頭——日本永旺國際商城購物中心。日本永旺一位在華負責招商的人士稱，該公司計劃未來10年內(nèi)，在中國發(fā)展100家購物中心，“我將從運營開始操作，這個方面，中國開發(fā)商大多經(jīng)驗不足。”

　　盈石資產(chǎn)管理有限公司一位人士亦稱，外資現(xiàn)在基本不碰住宅了，但對商業(yè)地產(chǎn)很看好，多以股權(quán)合作等方式與國內(nèi)企業(yè)合作，投資周期在2至3年。

　　據(jù)盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民分析，內(nèi)地對境外資本流入房地產(chǎn)管制很嚴，外資能買的東西非常有限，“除了投資境外資本控股的現(xiàn)有項目，以及與本土開發(fā)商合作，我想不出第三條出路。”

　　“最大的煩惱就是土地和政府關(guān)系。”一位涉足內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的外資公司相關(guān)負責人說。

　　成長的煩惱，并不能阻擋外資進軍內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的腳步。

　　陳立民介紹，外資20年前就已進入中國房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在比較活躍的是中國香港和新加坡等地的資本，此外，美資漢斯和鐵獅門也有不少動作。

　　國際商業(yè)設計公司也紛至沓來。

　　“貝諾全球超過一半的業(yè)務都來自于中國。”3日，貝諾董事總經(jīng)理Simon Blore說，該公司一大半員工在中國。從2001年香港的10個人發(fā)展到現(xiàn)在的350個人。

　　1947年成立于英國的商業(yè)地產(chǎn)設計公司貝諾10年前進入中國，第一單是香港圓方。8年前進入內(nèi)地，第一單是上海靜安嘉里中心。目前，貝諾在中國有118個規(guī)劃中項目以及28個在建項目。已經(jīng)亮相的包括上海國金中心、靜安嘉里中心、沈陽恒隆廣場等。

　　“我們只與自持型物業(yè)的開發(fā)商合作。”據(jù)Simon Blore稱，貝諾與恒隆、新鴻基、瑞安等港資開發(fā)商已經(jīng)有長久的合作關(guān)系。

　　隨著部分中國傳統(tǒng)住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，Simon Blore稱，他們和萬科、富力、富地、合景泰富等公司，也都有了合作項目。Simon Blore指出，中國的購物中心特色是層數(shù)高、體積大，而且飲食餐飲的比例高。而綜合體，是最流行的業(yè)態(tài)也是中國的趨勢。

　　而今各個城市綜合體雨后春筍般冒出，是否會面臨過剩？

　　“中國的人均化水平還是低位，即使是北京、上海這樣的一線城市，商業(yè)空間仍很大。”Simon Blore舉例說，英國人口過百萬的城市只有3個，而中國有66個。在英國，一個即使只有30萬人口的城市，也會有3個10萬平方米體量的購物中心。

　　Simon Blore提醒，“購物中心不要太大，體量不要超過20萬平方米。體量太大，將面臨招商和人流量的問題。我們的項目體量一般在5萬平方米至15萬平方米。”

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