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樓市向左轉(zhuǎn)、向右轉(zhuǎn)？
當(dāng)前一些地方房價升溫,樓市再次走到十字路口:中介機構(gòu)鼓唇搖舌,普通居民望房興嘆,開發(fā)企業(yè)望風(fēng)使舵,金融企業(yè)上下其手,中央政府態(tài)度堅定,地方政府試探頻頻。
在這敏感時期,全國房地產(chǎn)界的千人大會——博鰲房地產(chǎn)論壇8日至11日在此間舉行。來自住建部、中國房地產(chǎn)協(xié)會和國內(nèi)知名房企的代表人物,圍繞房價走勢、調(diào)控走向、制度改革等一系列焦點問題,進行了激烈交鋒,不少觀點引人深思。
房價:新一輪上漲周期正打開?
[焦點]今年初,房地產(chǎn)界還在討論“如何過冬”和“冬天多長”,想不到樓市連續(xù)出現(xiàn)“熱六月”“火七月”等旺銷現(xiàn)象,新一輪房價上漲周期真的已經(jīng)來臨?
[財政部財政科學(xué)研究所所長賈康]我感覺已經(jīng)看得比較清楚:今年下半年在銀根放松和“穩(wěn)增長”的政策環(huán)境之下,房地產(chǎn)的回暖還會持續(xù)。
[華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強]回顧房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各個階段,凡是土地供給低增長的情況出現(xiàn),一定會形成后期的房價高增長。2012年房地產(chǎn)行業(yè)土地供給和庫存仍然是負增長,這將形成下一輪房價的高增長。2013年3月份以后,房價可能會產(chǎn)生上漲性行情。
[中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一]5月份以來房價放量上升主要原因有兩個:一是萬科、恒大等龍頭企業(yè)首先“以價換量”,引發(fā)行業(yè)降價促銷,刺激剛性需求入市;二是6月份后政策基本面轉(zhuǎn)向“穩(wěn)增長”,降息等刺激手段相繼出臺,改變了房地產(chǎn)行業(yè)的一些預(yù)期。但要看到樓市成交數(shù)量和價格等指標(biāo)是緩慢環(huán)比上升的,而新增投資、新開工面積、新購?fù)恋?同比還是下降的,所以,樓市回暖的基礎(chǔ)并不牢靠。
[北京首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司董事長劉曉光]未來幾個月的市場應(yīng)該是趨于穩(wěn)定的,而不是一個真正大拐點的出現(xiàn)，企業(yè)要準(zhǔn)備度過這一段比較艱難的時刻。
[遠洋地產(chǎn)控股有限公司副總裁陳潤福]本輪調(diào)控進行了兩年多,這個時候,供方、需方都在適應(yīng)新的市場規(guī)則。供方在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),滿足更多的首套需求和改善性購房需求;需方也在適應(yīng)新形勢,調(diào)整心態(tài)達成交易。這是一個“市場再平衡”的過程,所以房價不會出現(xiàn)類似于2009年那樣反轉(zhuǎn)式的強烈增長,總體上將相對平穩(wěn)。
調(diào)控:“穩(wěn)增長”前提下何去何從 [焦點]宏觀政策轉(zhuǎn)向“穩(wěn)增長”后,為樓市“松綁”助推經(jīng)濟增長的呼聲不斷,樓市調(diào)控何去何從面臨艱難抉擇。 [金地(集團)股份有限公司總裁黃俊燦]今年上半年GDP降下來后,可以看到地方政府在不時地做一些小動作,希望在土地收入減少的情況下,對房地產(chǎn)行業(yè)有一些扶持。 [任志強]2003年以后房地產(chǎn)調(diào)控有一個現(xiàn)象:經(jīng)濟熱的時候,就會把房地產(chǎn)往下壓一壓;經(jīng)濟冷的時候就把房地產(chǎn)業(yè)往上拉一拉?，F(xiàn)在經(jīng)濟形勢不太樂觀,房地產(chǎn)業(yè)又有了機會。 [國民經(jīng)濟研究所所長樊綱]我第一次參加博鰲房地產(chǎn)論壇就說了一句話,房地產(chǎn)商是中國最幸運的一批商人,這些年你們掙錢最多,不要國家一調(diào)控,就像怨婦一樣抱怨“被拋棄”,難道要永遠繼續(xù)捧著嗎?現(xiàn)在到了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的時候了,盡管房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè),但過度依賴就會出問題。 [浙江廣廈股份有限公司董事長楊玉林]我覺得作為開發(fā)商來講,要調(diào)整好心態(tài),積極主動地順應(yīng)國家政策的調(diào)整和調(diào)控。 [萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍]從中長期看,房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該是一個常態(tài),因為這已不是一個行業(yè)和經(jīng)濟的問題了,而是上升到民生和政治的問題了。正因為這樣,中央最近再次強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。 [朱中一]當(dāng)前,既要防止經(jīng)濟進一步下滑,又要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松,確實是一個難題。而且,在房地產(chǎn)調(diào)控中,中央和地方站的角度不一樣,存在“土地財政”等制度設(shè)計問題。一些地方可能借口“穩(wěn)增長”而放松調(diào)控,但中央政府今年把增長目標(biāo)調(diào)低為7·5%,已體現(xiàn)了堅持樓市調(diào)控、促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的決心。我相信,隨著國家加大監(jiān)督檢查和約談問責(zé)等措施,房地產(chǎn)市場總體上會朝著預(yù)期方向發(fā)展。 前瞻:不能錯失制度建設(shè)“機遇期”? 〔焦點〕一收就跌,一放就漲——樓市屢現(xiàn)“彈簧效應(yīng)”,根源仍然是行業(yè)制度建設(shè)的缺失。有人認為本輪樓市“最嚴調(diào)控”已近三年,但行業(yè)性改革推進緩慢,可能會錯失房地產(chǎn)制度建設(shè)良機,怎么辦? [楊玉林]下一步的國家房地產(chǎn)政策調(diào)整應(yīng)該是多元化的、系統(tǒng)的、制度化的。這樣無論對開發(fā)商還是消費者,都會有一個較為穩(wěn)定的預(yù)期。作為開發(fā)商,需要集中精力順應(yīng)國家的制度建設(shè),根據(jù)需求來進行市場定位和布局。 [樊綱]目前樓市調(diào)控的目的、對象已經(jīng)明確,即“抑制投資性住房需求,保證消費性住房需求的供給”。為此,房地產(chǎn)調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急不是每天重復(fù)要抑制房價,而是要盡快用經(jīng)濟手段替換下行政手段,用制度替換下政策。具體地說,就是盡快用稅收、利率、信貸等政策來替換下類似“限購”這樣的政策,否則不利于樓市持續(xù)健康發(fā)展,也不利于宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長。 [中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮]短期調(diào)控是必要的,但從長期看,用制度化辦法取代臨時性的行政措施,這樣才符合客觀發(fā)展規(guī)律。 所謂長效的制度建設(shè)應(yīng)包括四個方面:一是多蓋房子,快蓋房子,而不是少蓋、不蓋房子;二是調(diào)整城市結(jié)構(gòu),都住在北京、上海、廣州,什么樣的政策都解決不了房價問題,大中小城市要協(xié)調(diào)發(fā)展;三是調(diào)整中央政府和地方政府的關(guān)系,又要讓馬兒跑,又要馬兒不吃草是行不通的,加快與地方不動產(chǎn)等關(guān)聯(lián)的稅收制度改革,包括房產(chǎn)稅制度改革;四是調(diào)整社會收入分配結(jié)構(gòu),如此調(diào)整才能最終解決房價與收入比問題。
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